停牌11个月后复牌，佳兆业境外债重组方案已有时间表
2023-03-10 17:06:40 银柿财经
停牌11个月后，3月10日上午9时，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK）在港交所公告恢复买卖，率先成为港股市场今年首家复牌的出险房企。
当日开盘后，佳兆业集团一度跌超40%，随后跌幅不断收窄。收盘报0.66港元/股，股价跌21.43%，总市值46.3亿港元。
业内认为，复牌是当前问题企业或困难企业逐渐走出债务风险的重要标志，也是房企实施债务重组的重要一环。
(相关资料图)
面对负债和亏损的双重压力，只有逐步恢复融资及销售的正常化，恢复现金流循环，佳兆业才算真正实现“重生”。
对于备受关注的融资业务，佳兆业向表示，在美元债方面，自公告美元债全面重组计划以来，公司积极与债权人沟通，力争于2023年7月前出台初步解决方案。此外，尽管佳兆业近期尚无新的拿地计划，但其大湾区的城市更新项目储备也可以支撑企业中长期的可持续发展。
复牌之后如何化债？
3月9日晚间，佳兆业集团一口气发布了2021年度业绩报告及2022上半年业绩报告，达成全部复牌条件。
这一定程度上表明了佳兆业的风险化解工作取得实质性进展。事实上，自2021年11月出险以来，佳兆业集团一直在积极自救。
在项目盘活方面，佳兆业积极引入中信、招商蛇口（001979）及长城资产等央企和AMC，有效盘活项目，有序推进风险化解工作。
同时，佳兆业也在继续寻求新的融资来源。境内债方面，佳兆业成功发行了包括尾款ABS、供应链ABS/ABN，长租公司债在内的标准化产品合计人民币18.37亿，发行金额较去年同期增长186%。
境外融资方面，佳兆业于2021年上半年主动实行一系列债务管理措施，包括就2024年6月到期的30亿美元优先票据完成交换及要约收购，并发行5亿美元2025年11月到期优先票据；2022年上半年度增发四笔美元优先票据，亦通过现金要约收购、二级市场回购等方式，全期偿还19亿美元优先票据。
销售也初步回暖，佳兆业方面表示，公司运营企稳回升态势十分明显。今年以来，东莞项目销售单日破亿，在建在管项目整体复工率约95%，2021-2022两年间累计交付近5.6万套，2023年前两个月，已合计交付7个项目共3899套房，全力保证经营正常化。
土地储备方面，佳兆业向表示，近期在土拍市场上都不会有拿地动作，大湾区的城市更新项目储备可以支撑中长期的可持续发展。截至2022年6月30日，佳兆业集团仍有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积超5394万平方米，其计划通过每年的持续转化，将城市更新储备补充为优质货源。
加快化解风险，重回经营正轨，正是佳兆业今年的主要目标。
扭亏仍是重要任务
业绩报告显示，2021年佳兆业营业收入约为355.45亿元（人民币，下同），同比减少36.27%；归母净利润为亏损128.68亿元，每股基本亏损为1.898元。2022上半年，营业收入为134.31亿元，同比减少55.33%；归母净利润为亏损77.42亿元，每股基本亏损为1.104元。一年半以来合计亏损206.10亿元。收入方面的下降中，来自物业销售的贡献大降超八成。
从佳兆业发布的业绩报告来看，目前仍面临较多的困难。首先，毛利及毛利率明显下降。2021年及2022上半年佳兆业的毛利分别为46.28亿元、23.11亿元，同比分别减少70.91%、75.09%；两个报告期内分别录得毛利率13.0%、17.2%，同比分别下降15.5个点、13.7个点。
除毛利及毛利率外，公司的偿债能力仍亟待改善。截至2022年6月30日，佳兆业集团现金及银行存款（包括银行存款、现金及银行结余及受限制现金）达人民币109亿元；扣除预收账款（包括合同负债）的资产负债率上升至83.4%；净负债率增加至313.2%，现金短债比（剔除受限制现金）为0.03倍。从2021年底至2022年中，佳兆业的流动比率从1.2倍降至1.0倍，速动比率由0.15倍降至0.10倍。
现金流方面，佳兆业未披露两个报告期内的现金流量情况。但从公司的现金及银行存款账面值来看，由2021年底的163.71亿元进一步降低至2022年6月底的108.84亿元，如何改善仍待公司解决。
另一方面，销售回款持续乏力也成为了行业的通病，从佳兆业来看，2021年，公司连同其合营企业及联营公司共录得合约销售约923.52亿元，同比减少13.6%；2022上半年，其合约销售额仅为104.97亿元。而2021年上半年，仅权益销售额就达到638.54亿元。
最重要的是，公司的财务状况仍有待改善。截至2022年6月30日，佳兆业并未按预定还款日期偿还231.585亿元的若干银行及其他借款，本金总额约为871.47亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。独立核数师报告亦指出，该报告期内尚未按照预定还款日期偿还若干借款本金总额，后续经营存在重大不确定性。
虽然困难重重，但在业内看来，佳兆业能够成功复牌，对行业仍是一种积极信号。“佳兆业复牌本身，就体现了企业本身不会走破产或退市之路，而更多是在持续修复的过程中，确保企业进入新一轮健康发展的通道之中。”易居研究院研究总监严跃进表示。
目前，还有中国奥园（03883.HK）、融创中国（01918.HK）、世茂集团（00813.HK）、中国恒大（03333.HK）、恒大物业（06666.HK）、彩生活（01778.HK）、花样年控股（01777.HK）等十余家内地房企仍在停牌。
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