融创复牌，孙宏斌“走出”第一步
2023-04-17 08:07:06 环球老虎财经
现实的教训让孙宏斌逐渐意识到“削足适履”不如“量体裁衣”，当债务压顶，曾经善做“白衣骑士”的孙宏斌也只能踏上寻找融创“白衣骑士”之途，虽暂时缓解债务危机，但复牌和境外债务重组，都只是融创中国“重生”的第一步，负债和流动性的问题仍是压在融创面前的大山。
(资料图片)
“割肉”纾困后，停牌377天的融创中国再度归来。
4月14日，复牌第二日的融创中国延续下跌走势，早间开盘融创中国低开14.71%，晚间收报1.89港元/股，两日内合计跌超60%。
去年3月，融创中国由于无法在当月底刊发2021年未经审核年度业绩后，于2022年4月1日停牌。时至今日，在无股票交易的一年内，孙宏斌继续开启了融创中国的“瘦身缩表”计划，其总资产由2021年末的1.57万亿，已压减至万亿之内，降幅超三分之一。
自2021年陷入流动性困境以来，曾经的“白衣骑士”便开启了“卖身”之路，短短三年内从“四处出击”到“四处奔走”，过去的一年，孙宏斌不断推进集团和AMC资产管理公司的合作，为旗下项目引入启动资金，盘活资产，其中就包括他的“压箱底”优质资产董家渡。
值得注意的是，就在融创中国复牌首日，集团发布人事变动公告，曾在融创中国任职近二十年的两位高管迟迅、商羽纷纷离职，虽人事变动是企业内部常见现象，但踩点在复牌首日引人猜测。
当前来看，虽融创中国的债务危机得到缓解，但尚未解除，2023已成了融创中国的关键之年。
停牌377天，复盘首日两位老将卸任
继佳兆业、景瑞控股后，融创中国成了今年内第三家复牌的内地房产。
2022年3月末，融创中国由于无法于2022年3月31日或之前刊发2021年未经审核年度业绩，于2022年4月1日停牌，此后便陷入了长达一年多的停牌。
上市13年间,融创曾在2020年一度创下超2500亿港元的巅峰市值,而在停牌前夕，融创中国股价止于4.58港元，总市值缩水至250亿港元。
时隔377日，融创中国复盘首日再度呈低开低走态势，盘前就跌去近六成，3月14日持续下跌，截至晚间收盘，融创中国市值仅剩103亿，虽两日内盘中亦有震动，但也抵不住一众资金相继出逃的消极情绪。
2021年下半年开始，融创中国的流动性受多种因素影响，债务问题愈发严重，次年5月，4笔美元债优先票据利息陆续到期，公司并不能在宽限期内偿还利息，更大的债务问题随之浮现。
2021年财报数据显示，公司的负债总额高达1.052万亿元，其中借贷总额约3217亿元。高企的负债，导致融创2021年的资产负债率达89.4%，处于行业较高水平。同时，公司现金及现金等价物年末仅有692亿元。
当债务压顶而来，善做“白衣骑士”的孙宏斌也只能踏上了寻找融创“白衣骑士”之途。公司采取了多种自救措施，包括与资产管理公司合作，盘活核心项目；通过股权配售、大股东借款、资产出售等手段回笼资金。
值得一提的是，就在公司复牌首日，融创中国融创中国发布人事变动公告。公告显示，迟迅、商羽因集团内部工作分工及职责调整，已辞任公司执行董事，自2023年4月13日起生效。
目前，融创中国官网已经删除了迟迅和商羽的信息，而在今年3月的未经审核营运数据中，迟迅和商羽还是公司执行董事名单中的一员。日前，迟迅、商羽均已向公司确认与董事会并无意见分歧，对于这两位高管的离职，公司方面并没有作出回应。
公开资料显示，上述二人是融创实打实的“老将”。商羽于2003年加入融创中国，并在公司历任副总经理和总经理等职务。而迟迅也于2004年加入融创中国，曾担任副总经理和总经理等职务。在辞职之前，两位高管均担任融创中国的执行董事和执行总裁，并负责不同区域的管理工作。
2022年2月以及2022年底，曾经跟随孙宏斌多年的商羽和迟迅先后从区域调回总部，而融创危机爆发或与二人有关联。
在商羽调动的同一时期，孙宏斌在融创内部推动了组织架构的重大调整，将七大区域扩展为九大区域。融创中国方面向外宣称，这次调整将有利于减小管理跨度、减少管理层级、提高管理效率，提高综合经营管理能力，但这并不能掩盖孙宏斌所处的困境。
大规模的区域拆分和人事调动，几乎预示着融创战略正在发生巨变，而孙宏斌的“自救“之路仍在继续。
“钱荒”危机尚在，“减债”成效初现
3月31日，融创中国披露其2022年业绩报告。根据财报，融创全年合同销售额1693.3亿元，实现收入约967.5亿元。同期，融创中国年内亏损为298.92亿元，拥有人应占亏损约为276.69亿元，较2021年缩窄114.4亿元。
项目及土储方面，2022年，融创连同其合营公司及联营公司开发的物业项目共计890个，连同其合营公司及联营公司的总土地储备面积约为2.18亿平方米，权益土地储备面积约1.30亿平方米。
历经一年，公司降负债初显成效。
截至2022年12月31日，融创负债总额同比下降约481亿元。其中，公司有息负债约为2984亿元，相比2021年减少约233亿元；公司连同其合营及联营公司的有息负债约为人民币4043亿元，相比2021年减少约642亿元。
然而，尽管负债减少，但相对于其持有的资金和现金流，情况仍不太理想。在融创中国的有息负债中，即期及非即期借贷的即期部分金额高达2534.76亿元，而同期的非受限现金及现金等价物却只有116.01亿元。
此外，据融创中国的年报获批准日期，该公司到期未偿还的借贷本金约为1005.2亿元，这可能导致其要求提前偿还约835.5亿元的借贷本金。
而好消息是，今年年初，持有超过30%份额的债权人小组已经签署了重组支持协议，涉及90.48亿美元的境外债务。但要让债务重组方案生效，还需要获得75%的支持份额。
为此，融创中国提供了多种选项，包括可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权以及置换新票据等，希望各方能够给予支持。此外，孙宏斌也同意将提供给公司的4.5亿美元无息股东贷款，转换为融创中国的股权。
如今复牌，于融创而言只是解除危机的第一步，正如孙宏斌在今年3月29日召开的境外债务重组说明会上所说，一味地追求规模逆势造成了流动性困局，在投资商，擅做”白马骑士“的孙宏斌也一度豪气，只是时至今日，未解决公司眼下问题，孙宏斌也不得不”卖身“存活。
孙宏斌的“重生”之路：
“去化、减债、流动性 ”
“发展节奏控制得不好，降杠杆执行得不够坚决。追求规模的惯性，让公司在投资方面过于乐观和激进，”孙宏斌在说明会上表示。
曾经的孙宏斌意气风发大肆扩张，而正是因盲目扩张、激进投资导致了曾经的融创无法在后”黄金时代“中平衡”快“与”稳“。虽拥有大量优质物业及土储，但需市场整体回暖才能真正缓解流动性问题。
至此，融创开始保交楼、合作盘活资产。2022年，公司累计在全国84个城市完成201个社区、超18万户房屋交付；2023年第一季度持续推动保交楼工作完成了超3.9万套房屋的归心交付。2023年2月公司合同销售金额环比增长50.2%，3月份继续保持增长态势。
在2022年，融创中国出售了多个项目予国资，其中包括昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发，转让价为14亿元 ；武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权，分别转让给首创和武汉城建；常州融誉置业转予厦门国企建发及江苏城开地产集团。
去年3月-9月，融创又先后退出广州、合肥、重庆等地的多个项目，接盘方包括厦门国贸、金地商置、信达地产、华宇集团等。
此外，融创中国引入AMC机构纾困，其中便包含孙宏斌的“心头肉”董家渡。
作为上海南外滩最后一块风水宝地，寸土寸金的董家渡项目在2019年被融创以125.5亿价格从泛海手里接手，而董家渡项目共分为三块地，卖出其中一块就已回血150亿，销售额已经覆盖了融创当初接盘的资金总额。现在同一地段的外滩壹号院的二手房成交价已经达到了25万每平，尚未开发的两块地成为融创手中最为优质的资产之一。
不过高达95亿的建管费对于当下的融创来说已是非常困难，而引入AMC机构纾困这种模式的核心即在于保留融创操盘开发，所注入资金将用于化解原有债务以及支持项目的整体开发建设，让项目得以盘活运转，之后再由融创偿还融资、回购股份。退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。
根据合作协议，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行组成的银团、中信信托等合作方携手对该项目注资，新增融资总量将超120亿元，所注入资金用于该项目的整体开发、建设、运营。
有分析认为，融创多项目得到资方纾困，是基于资产的优质，而三个项目都保留融创作为品牌方和操盘方，是资方对融创团队的看好。
进入2023年，融创的保交付在推进中。融创方面的数据显示，1-3月，融创累计交付近4万套、面积超600万平米；一、二批次保交楼专项借款累计落地超150亿，有多个项目获得保交楼专项配套贷款。
在引入AMC、保交付、出售资产、补齐业绩报告、推动债务重组等一通自救操作后，融创终于复盘，但复盘之际才是孙宏斌解决难题的第一步。
责任编辑 | 陈斌
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